Définition du logement décent - 10/11/2021

Un logement décent correspond à un logement qui ne présente pas de risque avéré pour la sécurité physique et la santé de son/ses locataire(s), et qui est doté des équipements habituels pour une habitation normale.

C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui a, en premier, défini les normes de décence des logements. Selon cet article, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

C’est ensuite via la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 que la décence est devenue obligatoire pour louer un logement. Enfin, la loi Alur du 24 mars 2014 fait évoluer juridiquement la notion de décence afin de l’adapter aux enjeux du développement durable.

La décence est obligatoire en résidence principale (séjour d’au moins huit mois par an) ou à usage mixte entre résidence professionnelle et résidence d’habitation, que le logement soit vide ou meublé. Elle ne s’applique qu’en cas de location, et n’implique donc pas le propriétaire habitant son propre logement. De même, les foyers et logements des ouvriers agricoles ne sont pas concernés par cette notion.

Quels sont les critères de décence ?

La surface : l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 précise qu’un bien mis en location doit disposer d’au moins une pièce principale et comporter soit une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,2m, soit un volume habitable d’au moins 20m cubes.

Attention, certaines superficies ne sont pas prises en compte : combles non aménagés, loggias, terrasses, balcons, sous-sols, caves, vérandas et parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1.80m.

Sécurité physique et santé : article 2 du décret du 20 janvier 2002, le logement doit : 

• Être en bon état d’entretien et de solidité (gros œuvre), être protégé contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, les menuiseries extérieures et intérieures doivent être étanches et protéger contre les infiltrations d’eau.
• Être protégé contre les infiltrations d’air parasites, les portes, fenêtres, murs et parois donnant sur l’extérieur doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante, les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres, et les cheminées doivent être équipées de trappes.
• Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès (garde-corps des fenêtres, loggias, balcons, escaliers) doivent être en bon état et pouvoir assurer la sécurité des usagers.
• Les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements ne doivent pas présenter de danger sanitaire.
• Les réseaux et les branchements d’électricité, de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage.
• Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation du logement doivent être aux normes pour permettre une aération suffisante (renouvellement de l’air, évacuation de l’humidité).
• L’éclairage naturel des pièces principales de vie doit être assuré (fenêtre donnant à l’air libre).
• Source : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000005632175/

Performance énergétique : les exigences et obligations en termes de performance énergétique ont évolué au fil des années et sont aujourd’hui définies par la loi Climat et Résilience et par le nouveau DPE. Comme indiqué précédemment, le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites, les portes, fenêtres, murs et parois donnant sur l’extérieur doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante, les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres, et les cheminées doivent être équipées de trappes.

Voir les échéances en matière de performance énergétique : https://www.socobat-expertises.com/expertises-immobilieres-renovation-energetique-les-echeances-a54.html

Niveau d’équipement et de confort : le logement doit être pourvu des éléments d’équipement et de confort listés dans l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 : 

• Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation de produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
• Une installation d’alimentation en eau potable avec débit et pression suffisants.
• Une installation d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes.
• Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de façon à recevoir un appareil de cuisson, et qui comprend un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide.
• Installations sanitaires à l’intérieur du logement comportant au moins un WC (dans une pièce séparée de la cuisine) et un équipement pour la toilette corporelle (douche ou baignoire, alimentée en eau chaude et froide avec évacuation des eaux usées).
• Un réseau électrique qui permet un éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.
• Source : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000005632175/

Animaux nuisibles et parasites : depuis le 1^er janvier 2019, en application de la loi Elan, tout logement proposé à la location doit garantir l’absence d’une infestation par toute espèce nuisible ou parasitaire (rats, cafards, punaises de lit, termites…).

Il convient donc, pour assurer la décence d’un logement, de faire réaliser des diagnostics avant toute mise en location : diagnostic de performance énergétique, diagnostics des installations électrique et de gaz, état des risques et pollution (ERP), état parasitaire (termites, mérules …), diagnostics plomb et amiante. Ces diagnostics obligatoires ayant pour but de s’assurer de la sécurité physique et de la bonne santé des futurs occupants.

Le propriétaire peut également faire établir un certificat d’habitabilité et de décence. Ce document constitue une preuve que le bien à louer est décent. Ce diagnostic vise à identifier les éléments techniques qui ne répondent pas aux critères de décence définis par la réglementation.

Quelles sanctions en cas de logement indécent ?

• Obligation de réaliser les travaux de mise en conformité (le juge détermine leur nature et fixe un délai pour leur exécution)
• Réduction du montant du loyer, suspension de son paiement avec ou sans consignation, suspension de la durée du bail jusqu’à exécution des travaux
• Paiement de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis par le locataire